컨트렉터, 이렇게 되는 겁니다

캘리포니아에서 건설 관련 일로 500달러가 넘는 계약을 하려면 CSLB(Contractors State License Board, 캘리포니아 주 건설업 면허국)에서 발급하는 라이선스가 있어야 합니다. 많은 분들이 라이선스는 대단한 사람만 받는 것이라고 생각하시는데, 사실 요건 자체는 아주 단순합니다. 만 18세 이상이고, 해당 분야에서 4년 이상 실무 경력이 있으면 신청할 수 있습니다. 학력이나 시민권 여부가 아니라 경력이 핵심입니다.

가장 중요한 것이 경력 요건입니다. 신청하려는 종목에서 journey level(숙련공 수준) 이상으로 최소 4년을 일했어야 하고, 이 4년은 신청서를 내는 날로부터 바로 직전 10년 안에 쌓은 것이어야 합니다. journey level이란 감독 없이 혼자서 그 일을 처음부터 끝까지 해낼 수 있는 수준을 말합니다. 여기에 더해 foreman(작업반장), supervisor(감독자), 라이선스를 가진 contractor, 그리고 본인 소유 부동산에서 직접 시공한 owner-builder 경력도 인정됩니다. 즉 남 밑에서 시다로만 있었던 기간은 인정이 어렵고, 스스로 판단하고 책임지고 일한 기간이라야 합니다.

4년을 다 현장 경력으로 채우지 못해도 길이 있습니다. 학력, 도제 과정(apprenticeship), 군 경력으로 최대 3년까지 대체 인정을 받을 수 있습니다. 다만 아무리 학력이 좋아도 최소 1년은 반드시 실제 현장 경력이어야 합니다. 대체 인정 폭은 대략 이렇습니다. 건축 또는 건설관리 분야 준학사(associate degree)는 최대 1년 6개월, 회계, 건축학, 경영, 경제, 수학, 물리 등 관련 분야 학사는 최대 2년, 그리고 공인된 도제 수료증(apprenticeship certificate)이나 건설기술, 건설관리, 공학 계열 학사는 최대 3년까지 인정됩니다.

신분 관련해서 가장 많이 받는 질문을 짚고 가겠습니다. CSLB 신청서에는 납세자 식별번호를 적는 칸이 있습니다. SSN(Social Security Number)이 있으면 SSN을, 없으면 ITIN(Individual Taxpayer Identification Number, 개인 납세자 식별번호)을 적으실 수 있습니다. 즉 SSN이 없다는 이유만으로 라이선스 신청 자체가 막히지는 않습니다. 다만 본인의 구체적인 신분 상황에 따라 다를 수 있으니, 신청 전에 CSLB에 직접 확인하시거나 이민 변호사와 한 번 상의해 보시는 것을 권합니다.

• 만 18세 이상이면 신청 가능합니다.
• 신청 종목에서 journey level 이상 경력 4년 이상, 그리고 그 경력은 신청일 직전 10년 이내의 것이어야 합니다.
• 인정되는 경력 등급은 journeyman, foreman, supervisor, licensed contractor, owner-builder입니다.
• 학력, 도제, 군 경력으로 최대 3년까지 대체 인정되지만 최소 1년은 반드시 현장 실무여야 합니다.
• 납세자 식별번호란에 SSN 또는 ITIN을 기재합니다.
• 학력 대체를 신청하려면 졸업증명서나 성적표(transcript) 사본을 함께 제출해야 합니다.

CSLB 라이선스는 종목(classification)별로 나뉩니다. 크게 A, B, B-2 세 가지 일반 종목과, C-2부터 C-61까지 이어지는 40여 개의 전문공종(specialty) 종목이 있어서 전체적으로 대략 47개 종목이 있습니다. 종목은 내가 어떤 계약을 딸 수 있는지를 결정하기 때문에, 처음에 잘못 고르면 시험을 다시 봐야 하는 상황이 생깁니다. 시간을 들여 신중하게 고르셔야 합니다.

A는 General Engineering Contractor(일반토목)입니다. 도로, 교량, 상하수도, 터널, 옹벽처럼 전문 공학 지식이 필요한 고정 구조물(fixed works)을 다룹니다. B는 General Building Contractor(일반건축)로, 사람이 살거나 쓰는 건물 전반을 다룹니다. 여기서 꼭 아셔야 할 규칙이 two unrelated trades(서로 무관한 두 개 공종) 규칙입니다. B 라이선스 소지자가 원청(prime contractor)으로 계약을 따려면 그 계약에 서로 무관한 두 가지 이상의 공종이 들어 있어야 합니다. 그리고 중요한 함정이 하나 있는데, framing(골조)과 carpentry(목공)는 이 두 공종을 세는 데 포함되지 않습니다. 즉 골조 공사 하나만 있는 계약은 B로 원청을 맡을 수 없습니다.

B-2는 Residential Remodeling Contractor(주거 리모델링)로 비교적 최근에 생긴 종목입니다. B와 헷갈리기 쉬운데 차이가 분명합니다. B-2는 이미 지어져 있는 목조 주택(existing residential wood frame structure)을 고치는 일만 할 수 있고, 계약마다 서로 무관한 세 가지 이상의 공종이 들어가야 합니다. 드라이월, 마감 목공, 바닥재, 단열, 페인트, 미장, 지붕 수리, 사이딩, 타일 등이 여기 해당합니다. 대신 기초, 내력벽, 지붕 구조 같은 구조체를 바꾸는 일은 할 수 없고, 전기, 배관, 기계 설비 전체를 새로 깔거나 크게 뜯어고치는 일도 직접 할 수 없습니다. 신축을 하실 거면 B, 기존 주택 리모델링 위주라면 B-2가 맞습니다.

간판 일을 하신다면 C-45 Sign Contractor가 정확한 종목입니다. C-45는 전기 간판(electrical sign)의 제작, 설치, 시공은 물론 그 간판에 들어가는 배선 작업까지 포함하고, 전기가 들어가지 않는 일반 간판도 함께 다룹니다. 간판에 전기가 들어간다고 해서 C-10 Electrical(전기)을 따로 딸 필요는 없다는 뜻입니다. 종목을 나중에 추가하고 싶으실 때는 Application for Additional Classification(추가 종목 신청서)을 내시면 됩니다. 이때 이미 Law and Business 시험은 통과한 상태이므로 보통 해당 종목의 trade 시험만 추가로 보시면 되고, 추가 종목에 대해서도 4년 경력을 별도로 증명해야 합니다.

• A는 General Engineering, 토목과 고정 구조물 중심입니다.
• B는 General Building이며 원청 계약에는 서로 무관한 두 개 이상 공종이 필요하고 framing과 carpentry는 그 수에 안 들어갑니다.
• B-2는 기존 목조 주택 리모델링 전용이며 계약마다 서로 무관한 세 개 이상 공종이 필요합니다.
• B-2는 내력벽 등 구조 변경과 전기 배관 기계 설비 전체 교체는 할 수 없습니다.
• 간판업은 C-45 Sign Contractor가 맞고 간판 배선까지 포함됩니다.
• 종목 추가는 Application for Additional Classification으로 하며 종목마다 경력을 따로 증명해야 합니다.

실무에서 라이선스 취득이 막히는 가장 흔한 지점은 시험이 아니라 경력 증명입니다. 신청서와 함께 Certification of Work Experience(경력 증명서, 양식번호 13A-11)를 제출해야 하는데, 여기에 내가 아니라 제3자가 서명해 주어야 합니다. 즉 내 경력을 옆에서 직접 보아 온 사람이 이 사람이 이 일을 이 기간 동안 이 수준으로 했다는 것을 확인해 주는 서류입니다.

누가 서명할 수 있을까요. 핵심 기준은 firsthand knowledge, 즉 직접 눈으로 보고 아는 사람이어야 한다는 것입니다. 구체적으로는 고용주, 라이선스를 가진 컨트렉터, 현장 반장이나 감독자, 같이 일한 동료 직원이나 다른 숙련공, 노조 대표, 건축 인스펙터, 건축사, 엔지니어, 그리고 본인 집 공사를 맡겼던 집주인까지 인정됩니다. 생각보다 범위가 넓습니다. 회사가 없어졌거나 사장님과 연락이 끊겼다고 포기하지 마시고, 그때 같이 일했던 동료나 공사를 맡겼던 집주인을 떠올려 보세요.

서류가 반려되는 이유는 대체로 정해져 있습니다. 서명자가 신청자와의 관계나 어떻게 그 일을 알게 되었는지를 구체적으로 안 썼거나, 근무 기간이 앞뒤가 안 맞거나, 적어 낸 업무 내용이 신청 종목의 범위와 동떨어져 있는 경우입니다. 자영업이나 owner-builder 경력을 주장하는 경우에는 특히 뒷받침 서류를 많이 요구합니다. 계약서, 인보이스, 1099 양식, 세금 신고서, 허가증(permit) 사본 같은 것들을 미리 모아 두세요. owner-builder 경력이라면 Project List(양식번호 13A-64)에 공사 하나하나를 적어 내야 합니다.

CSLB는 신청서에 적힌 경력을 무작위로 감사(audit)합니다. 서명해 준 분에게 실제로 전화나 편지가 갈 수 있습니다. 그러니 서명을 부탁드릴 때 반드시 실제로 있었던 일만 적으시고, 서명해 주시는 분께도 나중에 CSLB에서 연락이 갈 수 있다는 점을 미리 말씀드리세요. 허위 경력은 신청 거부는 물론 형사 문제로까지 갈 수 있습니다.

• 필요 양식은 Certification of Work Experience 13A-11이며 종목별로 4년치를 증명해야 합니다.
• 서명자는 그 기간의 일을 직접 보고 아는 사람이어야 합니다.
• 서명 가능한 사람 - 고용주, 라이선스 컨트렉터, 반장, 동료 숙련공, 노조 대표, 인스펙터, 건축사, 엔지니어, 집주인.
• 자영업이나 owner-builder는 계약서, 인보이스, 1099, 세금신고서, permit 사본을 준비하고 Project List 13A-64를 제출합니다.
• 반려 사유 1위는 서명자와의 관계 및 확인 근거를 구체적으로 안 쓴 것입니다.
• CSLB가 서명자에게 직접 확인 연락을 할 수 있습니다.

준비가 되면 Application for Original Contractor License(최초 컨트렉터 라이선스 신청서)를 제출합니다. 개인 사업자(sole owner)로 시험을 보고 신청하는 경우에는 CSLB 홈페이지에서 온라인으로 제출할 수 있고, 법인이나 LLC, 파트너십이거나 상황이 복잡한 경우에는 종이 신청서를 우편으로 보내야 하는 경우가 많습니다. 종이로 작성하실 때는 반드시 잉크 펜이나 타자로 작성하셔야 하고, 연필로 쓴 서류는 받아 주지 않습니다.

중요한 원칙이 하나 있습니다. 최초 신청 시에는 종목을 하나만 신청합니다. 여러 종목이 필요하시더라도 일단 하나로 라이선스를 받으신 다음, 나중에 추가 종목 신청으로 늘려 가는 방식입니다. 함께 제출할 것은 경력 증명서(13A-11), 필요한 경우 Project List(13A-64), 학력 대체를 주장한다면 졸업증명서나 성적표 사본, 그리고 신청 수수료입니다. 신청서가 접수되면 CSLB가 확인 편지를 보내 주는데 여기에 Application Fee Number와 네 자리 PIN 번호가 들어 있습니다. 이 번호로 온라인에서 내 신청 진행 상황을 조회할 수 있으니 잘 보관하세요.

라이선스에 이름이 올라가는 모든 사람은 지문 채취를 해야 합니다. 캘리포니아 안에 계시면 Live Scan이라는 전자 지문 방식으로, 주 밖에 계시면 잉크 지문 카드를 우편으로 보내는 방식으로 진행합니다. 이 지문은 캘리포니아 법무부(DOJ)와 연방수사국(FBI)으로 보내져 범죄 경력 조회에 쓰입니다. 지문 처리 수수료는 CSLB 수수료와 별도로 발생하며, DOJ와 FBI 처리 비용에 더해 지문을 찍어 주는 업체가 받는 rolling fee가 장소마다 다르게 붙습니다.

유죄 전력(criminal conviction)이 있으시면 반드시 신청서에 스스로 밝히셔야 합니다. 여기서 가장 중요한 조언을 드립니다. 전과가 있다는 사실보다 그것을 숨긴 사실이 훨씬 치명적입니다. 어차피 지문 조회로 다 나옵니다. CSLB는 그 범죄가 컨트렉터 업무와 실질적으로 관련이 있는지(substantially related), 그리고 그 이후 얼마나 성실하게 살아왔는지를 함께 봅니다. 오래된 일이거나 업무와 무관하다면 라이선스가 나오는 경우가 많습니다. 반면 숨겼다가 들키면 그 자체가 부정직 행위로 거부 사유가 됩니다. 재활 증거(rehabilitation evidence)로 추천서, 완납 증명, 보호관찰 종료 서류 등을 함께 내시면 도움이 됩니다.

• sole owner 시험 신청은 온라인 제출이 가능하고 법인 LLC 파트너십은 종이 신청이 필요할 수 있습니다.
• 최초 신청은 종목 하나만 가능합니다.
• 첨부 - 경력증명서 13A-11, 필요시 Project List 13A-64, 학력 증빙, 수수료.
• 접수되면 Application Fee Number와 네 자리 PIN이 나오며 진행 조회에 씁니다.
• 라이선스 등재 인원 전원이 Live Scan 지문 채취 대상이며 DOJ와 FBI 조회를 받습니다.
• 유죄 전력은 반드시 자진 신고하고 재활 증거를 함께 제출하세요.

라이선스를 따는 데 드는 돈은 크게 세 덩어리입니다. 처음 신청할 때 내는 신청 수수료, 시험을 다시 볼 때 내는 재응시료, 그리고 시험에 합격한 후 실제로 라이선스를 발급받을 때 내는 최초 발급비입니다. 여기에 본드와 보험료, 지문 채취 비용이 별도로 들어갑니다.

2026년 7월 현재 CSLB가 공지하고 있는 금액은 다음과 같습니다. 최초 신청 수수료(original application fee)는 시험을 보는 경우든 면제(waiver)를 신청하는 경우든 450달러입니다. 시험에 합격한 뒤 내는 최초 발급비(initial license fee)는 1인 사업자(sole owner)가 200달러, 그 외 법인이나 파트너십 등(non-sole owner)은 350달러이고, 이 금액으로 2년간 라이선스가 유지됩니다. 나중에 종목을 추가할 때는 230달러, 라이선스에 인원을 추가할 때는 125달러입니다. 지문 관련해서는 캘리포니아 법무부 처리비 32달러와 FBI 처리비 17달러가 있고, 여기에 지문을 찍어 주는 업체의 rolling fee가 장소마다 다르게 붙습니다.

시험 재응시료는 조금 다르게 취급하셔야 합니다. 시험 재응시 예약과 결제는 CSLB가 아니라 시험 운영사인 PSI에 직접 하게 되어 있고, 이 금액은 CSLB 수수료표에 나오지 않습니다. 그래서 이 자료에서는 금액을 단정하지 않겠습니다. 재응시가 필요해지면 PSI 사이트나 CSLB에서 그때의 정확한 금액을 확인하세요.

갱신비도 미리 알아 두시면 좋습니다. 기한 내에 정상적으로 갱신하는 경우 활성(active) 상태 기준으로 1인 사업자는 450달러, 그 외는 700달러 수준이며, C-10 전기 종목은 여기에 20달러가 더 붙습니다. 기한을 넘겨 연체(delinquent) 갱신을 하면 금액이 크게 올라가고, 비활성(inactive) 상태로 두면 더 낮습니다. 그리고 정말 중요한 당부를 드립니다. 이 모든 금액은 법과 예산에 따라 자주 바뀝니다. 돈을 보내시기 전에 반드시 CSLB 홈페이지 cslb.ca.gov의 수수료 목록(List of All CSLB Fees) 페이지에서 그날의 최신 금액을 다시 확인하세요.

• 최초 신청 수수료 450달러 (시험 응시든 면제 신청이든 동일).
• 최초 발급비 - sole owner 200달러, non-sole owner 350달러, 2년치입니다.
• 종목 추가 230달러, 인원 추가 125달러.
• 지문 - DOJ 32달러, FBI 17달러, 여기에 rolling fee 별도.
• 정상 갱신 - active 기준 sole owner 450달러, non-sole owner 700달러, C-10은 각각 20달러 추가.
• 시험 재응시료는 PSI에 직접 납부하며 금액은 PSI 또는 CSLB에서 확인하세요.

신청서가 통과되면 CSLB가 Notice to Schedule an Examination(시험 예약 안내문)을 보내 줍니다. 이때부터 본인이 직접 PSI 홈페이지에서 날짜와 장소를 잡습니다. PSI는 캘리포니아 전역에 시험장을 두고 있고 주 6일 시험을 운영하기 때문에, 집에서 가까운 곳으로 평일 낮이든 토요일이든 형편에 맞게 고르실 수 있습니다.

시험은 두 과목입니다. 하나는 Law and Business(법규 및 사업 운영) 시험으로 모든 종목이 똑같이 보는 공통 과목이고, 다른 하나는 본인이 신청한 종목의 trade(실무) 시험입니다. 두 과목 모두 시험장 컴퓨터로 보는 객관식(computer-based multiple choice)이며, 과목당 3시간 30분이 주어집니다. 시험이 끝나면 시험장을 나오기 전에 합격 여부가 적힌 결과지를 바로 받습니다. 다만 합격한 경우에는 점수를 알려 주지 않고 합격했다는 사실만 나오고, 불합격한 경우에만 영역별 점수 분포를 보여 줍니다. 합격 커트라인은 CSLB가 공식적으로 공개하지 않으므로, 몇 점 이상이면 붙는다는 식의 인터넷 소문은 믿지 마시고 넉넉히 준비하시는 것이 안전합니다.

언어 문제로 걱정하시는 분이 많은데 제도적으로 도와주는 장치가 있습니다. 자주 보는 주요 시험 열 종목 정도는 스페인어 시험지가 준비되어 있고, 그 외 언어에 대해서는 CSLB의 사전 승인을 받은 통역사(translator)를 데리고 시험장에 들어갈 수 있습니다. 한국어 통역이 필요하시면 시험을 예약하기 전에 미리 CSLB에 신청하셔야 하며, 승인 없이 당일에 사람을 데려가면 응시 자체가 거부됩니다. 통역사는 정부 발행 신분증을 지참해야 하고 번역기나 사전을 쓸 수 없으며 답을 알려 주는 행위는 형사처벌 대상입니다. 장애나 건강상 편의가 필요하신 경우에는 Special Accommodation Request For Examination(양식번호 13E-77)을 exams 담당 부서로 보내 승인을 받으신 후 예약하시면 됩니다.

불합격하셔도 괜찮습니다. 다시 볼 수 있습니다. 다만 규칙이 두 가지 있습니다. 첫째, 재응시는 21일(calendar days)을 기다린 후에 예약할 수 있습니다. 둘째, 신청서가 접수된 날로부터 18개월 안에 두 과목을 모두 통과해야 합니다. 18개월이 지나면 신청서 자체가 무효가 되어 처음부터 다시, 수수료도 다시 내야 합니다. 의료상 응급이나 본인이 어쩔 수 없었던 사정이 있고 이를 증빙할 수 있으면 최대 90일까지 연장을 받을 수 있습니다. 한편 특정한 경우에는 시험이 면제(waiver)되기도 합니다. 대표적으로 기존 라이선스 업체의 자격자(qualifier)가 사망, 은퇴 등으로 빠지고 최근 5년 중 4년 이상 그 업체에 등재되어 활동해 온 인원이 이어받는 경우, 또는 기존 라이선스 법인의 형태가 바뀌면서 사실상 같은 사업이 이어지는 경우 등입니다. 면제는 조건이 까다로우니 해당된다고 생각되시면 CSLB에 직접 확인하세요.

• 두 과목 - Law and Business 공통 과목과 종목별 trade 시험.
• 컴퓨터 객관식이며 과목당 3시간 30분, 결과는 시험 당일 바로 나옵니다.
• 합격선은 공식적으로 공개되지 않습니다. 떠도는 추정치를 믿지 마세요.
• 스페인어 시험지는 주요 과목에 제공되며 그 외 언어는 사전 승인된 통역사 동반이 가능합니다.
• 편의 제공은 Special Accommodation Request 13E-77로 미리 신청하고 승인 후 예약합니다.
• 재응시는 21일 대기 후 가능하며 신청 접수일로부터 18개월 안에 전 과목을 통과해야 합니다.
• 18개월을 넘기면 신청서가 무효가 되어 수수료를 다시 내야 하며, 사유가 있으면 최대 90일 연장이 가능합니다.

시험에 붙었다고 바로 라이선스가 나오는 것은 아닙니다. 여기서부터가 마지막 관문입니다. CSLB가 요구하는 서류를 다 갖춰서 제출해야 비로소 번호가 나옵니다. 필요한 것은 최초 발급비, 컨트렉터 라이선스 본드, 워커스 컴펜세이션 관련 증빙, 그리고 석면 관련 오픈북 시험지 제출입니다.

먼저 본드입니다. Contractor License Bond(컨트렉터 라이선스 본드)는 2023년 1월 1일부터 2만 5천 달러입니다. 이것은 보험이 아니라 보증입니다. 내가 소비자에게 피해를 입혔을 때 보증회사가 대신 물어주고, 그 돈을 나중에 나에게 청구하는 구조입니다. 그래서 실제로 내가 내는 돈은 2만 5천 달러가 아니라 신용도에 따른 연간 보험료 수준이고, 신용이 좋으면 몇백 달러 선입니다. 또 하나, Bond of Qualifying Individual(자격자 본드)이 필요한 경우가 있습니다. 라이선스를 나 자신이 아니라 RME(Responsible Managing Employee)나 지분 10퍼센트 미만을 가진 RMO(Responsible Managing Officer)가 자격자로서 받쳐 주는 경우인데, 이때 별도로 2만 5천 달러짜리 자격자 본드가 추가로 필요합니다. 자격자가 본인이면서 지분 10퍼센트 이상이면 면제됩니다.

워커스 컴펜세이션(workers compensation, 산재보험)은 최근 규정이 크게 바뀐 부분이라 특히 주의하셔야 합니다. 원래는 직원이 없으면 면제 신청서(exemption)를 내는 것으로 갈음할 수 있었고, C-8(콘크리트), C-20(냉난방), C-22(석면), C-39(지붕), C-61/D-49(수목관리) 다섯 종목만 직원 유무와 관계없이 무조건 가입해야 했습니다. 그런데 SB 216이라는 법에 따라 이 의무가 단계적으로 확대되어, 2026년 1월 1일부터는 종목과 관계없이 활성 상태의 모든 라이선스 소지자가 직원이 한 명도 없더라도 워커스 컴펜세이션 보험을 유지해야 합니다. 즉 1인 사업자도 예외가 아닙니다. 비활성(inactive) 상태로 두는 경우에는 적용되지 않습니다. 이 부분은 시행 초기라 CSLB의 안내 문구가 계속 업데이트되고 있으니, 신청 직전에 cslb.ca.gov의 Workers Compensation Requirements 페이지에서 본인 종목에 지금 정확히 무엇이 요구되는지 반드시 확인하세요.

LLC로 사업을 하실 계획이라면 추가 부담이 있다는 점을 알고 시작하셔야 합니다. LLC는 2만 5천 달러 라이선스 본드에 더해 직원 보호를 위한 10만 달러짜리 LLC Employee Worker Bond를 따로 걸어야 하고, 여기에 배상책임보험(liability insurance)도 최소 100만 달러를 유지해야 합니다. 등재 인원이 5명을 넘으면 1명당 10만 달러씩 추가되며 최대 500만 달러까지 올라갑니다. 또한 주 국무장관실(Secretary of State)에 LLC 등록을 계속 유효하게 유지해야 하고, 이것이 끊기면 라이선스가 정지될 뿐 아니라 그 기간 동안 구성원 개개인이 최대 100만 달러까지 개인적으로 책임을 질 수 있습니다. 이런 부담 때문에 처음 시작하시는 분들께는 개인 사업자나 법인 형태를 먼저 검토해 보시라고 권해 드립니다.

• Contractor License Bond 2만 5천 달러 (2023년 1월 1일부터).
• 본드는 보험이 아니라 보증이며 실제 지출은 연간 보험료 수준입니다.
• RME 또는 지분 10퍼센트 미만 RMO가 자격자면 2만 5천 달러 자격자 본드가 추가로 필요합니다.
• SB 216에 따라 2026년 1월 1일부터 활성 라이선스는 직원이 없어도 워커스 컴펜세이션이 필요합니다.
• LLC는 10만 달러 LLC Employee Worker Bond와 최소 100만 달러 배상책임보험이 추가로 필요합니다.
• LLC 배상책임보험은 인원 5명 초과 시 1명당 10만 달러씩 늘어 최대 500만 달러입니다.
• 석면 관련 오픈북 시험지도 제출해야 라이선스가 발급됩니다.

라이선스는 2년마다 갱신합니다. 만료일 전에 CSLB가 갱신 안내문을 보내 주지만, 안내문이 오지 않았다는 것은 갱신을 안 해도 되는 이유가 되지 않습니다. 주소가 바뀌었는데 신고를 안 해서 안내문을 못 받고 그대로 만료되는 사례가 정말 많습니다. 만료일은 본인이 달력에 미리 표시해 두세요. 기한 내에 갱신하면 정상 요금이지만 기한을 넘기면 연체 요금이 붙어 금액이 크게 올라갑니다.

변경 사항 신고 의무도 중요합니다. 사업장 주소나 우편 주소가 바뀌면 CSLB에 신고해야 하며, 이 신고는 정해진 기한 안에 해야 합니다. 라이선스에 등재된 인원(personnel of record)이 바뀌는 경우, 예를 들어 자격자였던 사람이 나가거나 임원이 바뀌는 경우도 신고 대상입니다. 특히 자격자(qualifier)가 빠지면 그 자리를 정해진 기간 안에 채우지 못할 경우 라이선스가 정지될 수 있으니 가장 신경 써야 할 항목입니다.

광고에 관한 규칙도 반드시 지키셔야 합니다. 명함, 트럭 옆면, 전단지, 웹사이트, 온라인 광고, 견적서, 계약서 등 사업을 알리는 모든 곳에 라이선스 번호를 표기해야 합니다. 번호를 빼먹은 광고는 그 자체로 위반이며 벌금 대상입니다. 트럭에 회사 이름만 크게 써 놓고 번호를 안 넣은 경우를 현장에서 정말 자주 봅니다.

라이선스가 정지(suspension)되는 대표적인 사유도 알아 두세요. 본드가 만료되거나 취소된 경우, 워커스 컴펜세이션 보험이 끊긴 경우, 확정된 배상 명령이나 판결금을 내지 않은 경우, 자격자가 빠진 자리를 채우지 않은 경우, LLC의 국무장관실 등록이 실효된 경우 등입니다. 정지 상태에서 계약을 하거나 공사를 하면 무면허 시공과 똑같이 취급됩니다. 정지 중에는 대금을 회수할 법적 권리도 잃게 되니 절대로 그냥 일하시면 안 됩니다.

• 갱신 주기는 2년이며 기한을 넘기면 연체 요금이 크게 붙습니다.
• 정상 갱신 기준 active 상태 sole owner 450달러, non-sole owner 700달러, C-10은 20달러 추가입니다.
• 주소 변경과 등재 인원 변경은 반드시 CSLB에 신고해야 합니다.
• 모든 광고와 서류에 라이선스 번호를 표기해야 합니다.
• 정지 사유 - 본드 실효, 워컴 미유지, 미납 판결금, 자격자 공석, LLC 등록 실효.
• 정지 상태에서의 시공은 무면허와 동일하게 취급됩니다.

라이선스는 공사를 할 자격일 뿐, 사업체를 운영하기 위한 절차는 따로 있습니다. 먼저 연방국세청(IRS)에서 EIN(Employer Identification Number, 고용주 식별번호)을 받으세요. IRS 홈페이지에서 무료로 신청할 수 있고 보통 즉시 발급됩니다. 직원을 쓰거나 법인 또는 LLC를 만들려면 반드시 필요하고, 1인 사업자라도 은행 계좌 개설이나 거래처 서류 처리에 있어 개인 SSN 대신 쓸 수 있어 유용합니다. EIN을 발급해 준다며 수수료를 받는 업체가 많은데 IRS에서 직접 하시면 무료입니다.

사업 형태에 따라 주 등록이 필요합니다. 법인이나 LLC를 만든다면 캘리포니아 국무장관실(Secretary of State)에 등록해야 하고, 매년 유지 신고와 최소 프랜차이즈 세금(franchise tax) 의무가 따라옵니다. 개인 사업자가 본인 이름이 아닌 상호를 쓴다면 카운티에 DBA(Doing Business As, 가상 상호 신고)를 등록하고 지역 신문에 공고를 내야 하는 절차가 있습니다. 직원을 고용하면 캘리포니아 고용개발국(EDD)에 고용주 등록도 해야 합니다.

그리고 자주 놓치시는 것이 시(city) 비즈니스 라이선스입니다. 주 라이선스와는 완전히 별개로, 내가 일하는 각 도시마다 그 도시의 비즈니스 라이선스를 받아야 하는 경우가 많습니다. LA에서 사업자 등록을 했더라도 글렌데일에서 공사를 하면 글렌데일 것을 따로 받아야 할 수 있습니다. 인스펙터가 현장에 와서 확인하기도 하니 자주 일하시는 도시들은 미리 확인해 두세요. seller permit(판매세 허가증)은 캘리포니아 조세관리국(CDTFA)에서 발급하는데, 공사와 함께 자재를 시공해 주는 경우에는 대부분 필요 없지만 자재나 물건을 따로 떼어서 판매하는 형태라면 필요합니다. 간판업처럼 제작물을 납품하는 성격이 섞여 있는 업종은 특히 확인이 필요합니다.

마지막으로 보험과 은행입니다. 워커스 컴펜세이션 외에도 general liability insurance(일반 배상책임보험)는 사실상 필수로 보셔야 합니다. 법으로 강제되지 않는 경우에도 원청이나 건물주가 계약 조건으로 요구하는 경우가 대부분이라 없으면 일 자체를 못 받습니다. 차량으로 자재를 나르신다면 상업용 자동차 보험도 필요합니다. 그리고 개인 계좌와 사업 계좌는 반드시 분리하세요. 세금 신고가 훨씬 쉬워지고, 무엇보다 나중에 CSLB 감사나 소송이 생겼을 때 사업 기록을 증명하는 데 결정적입니다.

• EIN은 IRS에서 무료로 즉시 발급받을 수 있습니다.
• 법인과 LLC는 국무장관실 등록과 매년 유지 신고 및 프랜차이즈 세금 의무가 있습니다.
• 본인 이름 외의 상호를 쓰면 카운티에 DBA 등록이 필요합니다.
• 직원 고용 시 EDD 고용주 등록이 필요합니다.
• 시 비즈니스 라이선스는 주 라이선스와 별개이며 일하는 도시마다 필요할 수 있습니다.
• seller permit은 자재를 별도로 판매하는 형태일 때 필요하며 CDTFA에서 발급합니다.
• general liability insurance는 법적 의무가 아니어도 계약 조건으로 사실상 필수입니다.
• 사업 계좌를 개인 계좌와 반드시 분리하세요.

첫 번째는 무면허 시공입니다. 캘리포니아에서 인건비와 자재비를 합쳐 500달러 이상인 공사는 라이선스가 있어야 합니다. 2025년 1월 1일부터 이른바 handyperson 예외 한도가 1천 달러로 올랐지만 조건이 붙습니다. 직원을 쓰지 않아야 하고, 건축 허가(permit)가 필요 없는 일이어야 합니다. 하나라도 걸리면 금액과 무관하게 라이선스가 필요합니다. 또 무면허로 광고할 때는 라이선스가 없다는 사실을 광고에 밝혀야 합니다. 무면허 시공의 진짜 무서운 점은 벌금이나 형사처벌보다도, 공사를 다 해주고도 법적으로 돈을 못 받는다는 것입니다. 심지어 이미 받은 돈을 소비자가 전액 돌려달라고 소송하면 돌려줘야 할 수도 있습니다.

두 번째는 남의 라이선스를 빌려 쓰는 것입니다. 아는 형님 라이선스로 permit만 받고 실제 공사는 내가 하는 식의 관행이 교포 사회에 여전히 남아 있습니다. 이것은 명백한 불법이며, 빌려준 사람과 빌린 사람 모두 처벌받습니다. 빌려준 사람은 라이선스가 취소될 수 있고, 사고가 나면 그 사람이 법적 책임을 뒤집어씁니다. 관련해서 자격자 이름만 올려놓고 실제로는 회사 운영에 관여하지 않는 이른바 이름만 빌려주는 자격자(sham qualifier) 문제도 CSLB가 강하게 단속하는 항목입니다. 자격자는 실제로 회사의 공사 운영을 지휘 감독해야 합니다.

세 번째는 다운페이먼트 한도 위반입니다. 주거용 home improvement 계약에서 받을 수 있는 계약금은 계약 총액의 10퍼센트와 1천 달러 중 더 적은 금액입니다. 즉 5만 달러짜리 공사라도 계약금으로 1천 달러를 넘게 받으면 위반입니다. 나머지는 실제로 진행된 공사나 반입된 자재의 가치를 넘지 않는 선에서 단계별로 받아야 합니다. 자재를 미리 사야 해서 돈이 필요하다는 것은 합법적인 사유가 되지 않습니다. 자금이 필요하다면 별도의 자금 조달 방법을 찾으셔야 합니다.

네 번째는 워커스 컴펜세이션 미가입입니다. 앞서 말씀드린 대로 2026년부터는 직원이 없어도 활성 라이선스라면 가입해야 합니다. 보험이 끊기면 CSLB가 자동으로 라이선스를 정지시키고, 정지 기간 중의 공사는 무면허 시공이 됩니다. 게다가 무보험 상태에서 현장 사고가 나면 회사의 유한책임 보호가 사실상 무의미해질 정도로 개인 재산까지 위험해집니다. 보험료가 아까워 보이시겠지만, 사고 한 번이면 평생 모은 것이 다 날아갈 수 있는 문제입니다.

• 500달러 이상 공사는 라이선스 필요, handyperson 예외는 2025년부터 1천 달러이나 직원 없고 permit 불필요한 경우에 한합니다.
• 무면허 시공자는 공사를 마쳐도 법적으로 대금을 청구할 수 없습니다.
• 라이선스 대여는 빌려준 쪽과 빌린 쪽 모두 처벌 대상입니다.
• 이름만 올린 자격자는 CSLB 집중 단속 대상입니다.
• home improvement 계약금 한도는 총액의 10퍼센트와 1천 달러 중 적은 금액입니다.
• 중도금은 진행된 공사와 반입된 자재의 가치를 초과할 수 없습니다.
• 워컴 미유지 시 라이선스가 자동 정지되고 그 기간 공사는 무면허가 됩니다.